Esta alternativa para acceder a una vivienda es una de las más llamativas y, aún así, una de las menos se suele tener en cuenta.
¿Quieres adquirir una casa o un piso pero no dispones de los recursos necesarios para hacerlo?
Entonces, lee este artículo para saber qué es, cómo funciona el alquiler con opción a compra y qué condiciones de alquiler con opción a compra existen.
¿Qué es alquiler con opción a compra?
Vale, yo quiero comprar una vivienda pero no estoy del todo seguro si será una buena inversión o si tendré dentro de unos años la misma estabilidad económica.
Perfecto, es una situación bastante común y, por ende, tienes soluciones bastante atractivas, como el alquiler con opción a compra.
Entonces, ¿Qué es el alquiler con opción a compra? Lo que el mismo nombre indica.
Es un acuerdo contractual que permite al inquilino residir en una vivienda durante un periodo determinado, con la posibilidad de comprarlo al finalizarlo.
Durante ese periodo, el inquilino paga una renta mensual y, al finalizar, se abona el importe también establecido en el contrato.
¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?
Al leer esto, puedes pensar que es una apuesta segura, pero como todo, tiene su letra pequeña.
Por eso te explicamos mejor en qué consiste el alquiler con opción a compra.
Este contrato es similar a un alquiler convencional de toda la vida sólo que el inquilino tiene su derecho de compra y se le descuenta de forma parcial o total lo que ya se ha abonado anteriormente.
Sin embargo, hay que tener en cuenta es que, aunque no haya un compromiso tan grande como tener un piso con hipoteca, hay otros compromisos financieros y legales.
Por un lado, la mensualidad en este tipo de acuerdos suele ser más alta que en un alquiler convencional, ya que se está pagando por la posibilidad de compra futura.
Además, existen consecuencias en caso de que alguna de las partes no cumpla con el acuerdo:
- Si el propietario decide no vender, podría estar obligado a compensar al inquilino por las cantidades pagadas y las condiciones pactadas en el contrato.
- Si el inquilino decide no comprar, generalmente perderá la prima inicial entregada al inicio y cualquier cantidad que se hubiera pactado como parte del descuento sobre el precio de venta.
Requisitos y condiciones de alquiler con opción a compra
Además de saber qué es el alquiler con opción a compra, debes tener claro cuáles son las condiciones de alquiler con opción a compra y todo lo que debe reflejarse en el acuerdo que vas a firmar.
- Precio de venta: Debe fijarse desde el inicio y mantenerse invariable durante el periodo del contrato.
- Duración del contrato: Se establece el tiempo durante el cual el inquilino tiene la opción de comprar la vivienda.
- Prima inicial: En algunos casos, se solicita una cantidad inicial como garantía del compromiso de compra.
- Aplicación de las rentas: Se determina qué porcentaje de las mensualidades pagadas se descontará del precio final en caso de ejercer la opción de compra.
¿Cuáles son los gastos del alquiler con opción de compra?
Si te preguntas qué es un alquiler con opción a compra y cuánto puede costar, es importante saber que este modelo implica tanto los gastos habituales de un alquiler como los de una compraventa.
En el alquiler con opción a compra
En la fase de alquiler, estos son los principales gastos que se deben contemplar:
- Reserva (opcional): En algunos casos, se puede exigir un pago inicial para asegurar que la vivienda no se ofrezca a otros interesados mientras se negocian las condiciones de alquiler con opción a compra.
- Fianza: Corresponde a uno o dos meses de renta como garantía. Si el inquilino cumple con las condiciones del contrato y no hay desperfectos en la vivienda, se devuelve al finalizar el alquiler o al comprar la propiedad.
- Renta mensual: Es el pago acordado con el propietario durante el periodo de alquiler. Dependiendo del contrato, un porcentaje de esta renta se descontará del precio final de compra.
- Gastos de formalización del alquiler: Según la legislación vigente, los honorarios de la inmobiliaria y la redacción del contrato deben ser asumidos por el propietario.
Gastos al ejercer la opción de compra
Si al finalizar el contrato de alquiler el inquilino decide comprar la vivienda, se activan los gastos propios de la compraventa:
- Prima inicial: Es un pago adelantado que suele ser alrededor del 10% del precio de la vivienda y se descuenta del valor total si se ejecuta la compra. En caso de no adquirir la propiedad, este importe generalmente no se devuelve.
- Precio de la vivienda: Si el inquilino opta por comprar, deberá abonar el precio de venta pactado en el contrato. Dependiendo de las condiciones de alquiler con opción a compra, la prima inicial y parte de las rentas pagadas pueden descontarse del total.
- Gastos de compraventa: Como en cualquier adquisición de vivienda, se deben asumir impuestos (IVA o ITP), honorarios de notaría, gestoría y registro de la propiedad. Estos gastos suelen representar entre un 10% y un 12% del precio final del inmueble.
¿Qué tipo de contrato se usa en un alquiler con opción a compra?
Este modelo implica la redacción de un contrato doble o mixto que incluye:
- Contrato de arrendamiento: Regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), establece las condiciones del alquiler, como la duración, la suma de la renta y las obligaciones de ambas partes.
- Contrato de opción de compra: Este documento detalla las condiciones de la futura compraventa, incluyendo el precio de venta, el plazo para ejercer la opción y cómo se aplicarán las rentas pagadas al precio final.
Para entender en qué consiste el alquiler con opción a compra, es importante conocer estos dos contratos por separado.
¿Quién puede beneficiarse de este tipo de contrato?
Después de saber cómo funciona el alquiler con opción a compra, debemos saber quién debería optar a este contrato y en qué ocasiones es la mejor alternativa.
En el caso de los inquilinos.
Si eres una persona que busca incansablemente la forma de hacerse con una vivienda pero no tiene la capacidad económica o el crédito necesario, el alquiler con opción a compra es la mejor opción para ti.
En el caso de los propietarios.
Ofrece una fuente de ingresos constante a través del alquiler y la posibilidad de vender la propiedad en el futuro, garantizando una venta segura o, en su defecto, conservar las rentas recibidas (que suelen ser altas).
¿Cómo se calcula el precio final de la compra y cuánto dura el contrato?
El alquiler con opción a compra funciona de la siguiente manera:
- El precio de venta se establece al inicio del contrato y permanece fijo durante todo el periodo.
- La duración del contrato suele variar entre 1 y 3 años, aunque puede adaptarse según las necesidades de ambas partes.
Es común que se acuerde que un porcentaje de las rentas pagadas durante el alquiler se descuente del precio final de la vivienda al ejercer la opción de compra.
¿Qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre esta modalidad?
El alquiler con opción a compra está regulado en su parte de arrendamiento por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), mientras que la opción de compra se rige por lo pactado en el contrato y el Código Civil.
El inquilino no puede ceder su derecho de compra a terceros sin el consentimiento del propietario, y este último debe respetar la oferta de venta hasta que finalice el plazo acordado. Si el arrendador decide vender la vivienda, el inquilino tiene prioridad sobre cualquier otro comprador.
Si el propietario incumple su compromiso y decide no vender, el inquilino puede exigir la ejecución del contrato o una compensación económica por daños y perjuicios, según el artículo 1124 del Código Civil.
Por otro lado, el inquilino puede perder su derecho de compra si no cumple con las condiciones de alquiler con opción a compra, como dejar de pagar el alquiler, subarrendar sin permiso, hacer modificaciones sin autorización o dar un mal uso al inmueble. En estos casos, el contrato puede resolverse y la opción de compra quedar anulada.
Consejos antes de firmar un contrato de alquiler con opción a compra
Tras explicarte qué es el alquiler con opción a compra y cómo funciona, te damos una serie de consejos para que no te lleves sorpresas en el caso de que te decantes por este tipo de contrato.
- Asesorarse legalmente: Contar con la orientación de una inmobiliaria de confianza para garantizar que todas las cláusulas sean justas y legales.
- Revisar detalladamente el contrato: Asegurarse de que todas las condiciones estén claramente especificadas, incluyendo responsabilidades de gastos, mantenimiento y plazos.
- Evaluar la capacidad financiera: Analizar si se podrá cumplir con los pagos y, eventualmente, acceder a una hipoteca para ejercer la opción de compra.
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