Cuando recibes un inmueble de herencia, puede darse el caso de que quieras mudarte y vivir en él, pero también puede ser (como ocurre en la mayoría de los casos) que no estés interesado en quedártelo y prefieras venderlo.
Esto suponiendo que seas el único heredero, porque puede ser que hayan más personas. Entonces deberás ponerte de acuerdo con ellas para decidir qué hacer con el inmueble.
El proceso de vender una casa heredada puede estar lleno de dudas y obstáculos, porque claro, ¿qué ocurre si hay más herederos? ¿Qué ocurre si la herencia es compartida? ¿Y si alguien no quiere vender pero tú sí?
Por eso es importante que sepas por dónde comenzar y que te apoyes de profesionales que te hagan este camino mucho más simple.
De momento, para que puedas orientarte sobre cómo vender un piso heredado, te hemos redactado este artículo, en él podrás saber qué pasos hay que seguir, qué papeles necesitas y, sobre todo, cómo evitar errores que te cuesten tiempo y dinero.
Cómo vender una casa heredada paso a paso
Si has recibido un inmueble de herencia y quieres venderlo, tendrás que recopilar documentos como el certificado de defunción, el testamento (si existe), la declaración de herederos, y la escritura de adjudicación de la herencia, pagar impuestos como el de sucesiones y la plusvalía municipal, aceptar la herencia y, si todo está en regla, poner el piso heredado a la venta.
El proceso puede complicarse, pero si sigues este orden que te damos a continuación, la venta de una vivienda heredada puede ir mucho más rápido de lo que imaginas.
Documentos para vender un piso heredado
Vas a necesitar varios papeles, así que procura tenerlos a mano para no retrasar el proceso:
- Certificado de defunción: acredita oficialmente el fallecimiento del titular de la vivienda. Se solicita en el Registro Civil donde se produjo el fallecimiento.
- Certificado de últimas voluntades: indica si la persona fallecida hizo testamento y ante qué notario. Se pide al Ministerio de Justicia, presencialmente o por internet.
- Testamento (si lo hay): documento donde el fallecido expresa su voluntad sobre el reparto de bienes. Se obtiene en la notaría que figura en el certificado de últimas voluntades.
- Escritura de adjudicación de herencia: refleja cómo se reparten los bienes entre los herederos y ante qué notario se firmó. Se redacta y formaliza en una notaría.
- Certificado del Registro de la Propiedad: acredita la titularidad del inmueble y debe actualizarse con los nuevos propietarios. Se solicita en el Registro de la Propiedad correspondiente al domicilio del inmueble.
Todos son muy importantes en los trámites para vender un piso heredado.
Aceptación de herencia
¿Has analizado bien si te conviene recibir esa herencia? Antes de aceptar nada, conviene saber qué es lo que realmente se hereda, porque un inmueble, al igual que tiene beneficios, puede tener deudas.
Para ello, podemos realizar el inventario de los bienes y deudas de la herencia con un notario o abogado, este listado te permite saber la situación patrimonial exacta del fallecido.
Ahora sí, una vez que tengas claro que quieres aceptar la herencia, el siguiente paso es lógico: aceptarla oficialmente con todo lo que ello conlleva. Esto se hace ante notario y requiere de una serie de documentos que acrediten tu relación con el fallecido.
Una vez aceptada, ya puedes registrarte como propietario legal del inmueble y seguir con el resto de gestiones. Es lo primero para continuar con la venta de inmuebles heredados
Pagar los impuestos de la herencia
Dependiendo de la comunidad autónoma, tendrás que pagar:
- El impuesto de sucesiones. Es un tributo que debes pagar al recibir una herencia, del cuál dispones de 6 meses desde el fallecimiento para abonarlo (prorrogable por otros 6 si lo solicitas en los 5 primeros meses, lo que no te exime de pagar intereses). Su cuantía depende de varios factores: el valor de lo heredado, el grado de parentesco con el fallecido y la comunidad autónoma en la que se tribute.
En Cataluña, hay reducciones importantes para familiares directos, personas con discapacidad reconocida o con más de 75 años del grupo II de parentesco, etc. te recomendamos que revises esto para no pagar más de lo que deberías. Este impuesto se abona en la Agencia Tributaria de Cataluña.
- La plusvalía municipal. Es un impuesto que grava el incremento del valor del terreno urbano desde que se adquirió (en este caso, por herencia) hasta que se transmite (cuando lo vendes). Su cuantía depende del valor catastral del suelo y de los años que han pasado desde la anterior transmisión.
Los impuestos al vender una casa varían, y en Cataluña, se paga al ayuntamiento correspondiente y, si lo haces dentro del plazo, puedes evitar sanciones o recargos.
Si trabajas con una inmobiliaria como MB Gestors, todos estos trámites los haremos por ti. Nos aseguramos de que el proceso sea ágil, rápido y que puedas lograr las mejores condiciones.
Inscribir la vivienda en el registro
Una vez que has aceptado la herencia y has pagado los impuestos, toca registrar la propiedad a tu nombre. Esto se hace en el Registro de la Propiedad y es otro paso imprescindible para poder vender.
Sin este registro, legalmente el inmueble sigue figurando a nombre del fallecido, y eso, como ya imaginarás, es un problemón para vender, alquilar, hipotecar, etc.
Poner el piso heredado a la venta
Ahora sí, ya puedes poner en marcha el proceso de venta y, para ello, tienes dos opciones.
La primera, hacerlo por tu cuenta. Si decides hacerlo por libre, asegúrate de preparar bien el anuncio, tener a mano toda la documentación y estar disponible para enseñas y negociaciones.
La segunda opción es trabajar de la mano de una inmobiliaria, que se encargará de todo esto por ti:
- Valoración profesional del inmueble para ponerle un precio justo y competitivo.
- Asesoramiento legal y fiscal durante todo el proceso, evitando errores comunes.
- Gestión completa de la documentación necesaria, desde certificados hasta contratos.
- Home staging y reportaje profesional del inmueble para vender al mejor precio.
- Promoción en portales, redes sociales y bases de datos de compradores potenciales.
- Organización y realización de visitas con posibles compradores.
- Negociación con compradores para obtener las mejores condiciones.
- Acompañamiento hasta la firma de la compraventa en notaría, asegurando que todo esté en regla.
- Resolución de incidencias o bloqueos que puedan surgir durante la venta.
Pagar los impuestos de la venta
En Cataluña, al vender un piso heredado, hay que tener en cuenta los siguientes impuestos:
- Plusvalía municipal (segunda vez): Este impuesto vuelve a aplicarse tras la venta del inmueble. La cuantía dependerá del tiempo que hayas sido propietario desde que aceptaste la herencia. Si se vende en el mismo año fiscal en que se aceptó la herencia, la base de cálculo será similar a la de la plusvalía ya abonada por la herencia.
Aquí es donde cobra mucha importancia la valoración inicial que te hayan hecho del inmueble, ya que mientras un notario puede valorarlo sólo por su valor fiscal, inmobiliarias como MB Gestors te muestran el valor real de tu casa, lo que puede ahorrarte hasta 10.000 euros en impuestos patrimoniales.
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): Debes tributar por la ganancia obtenida con la venta. Si vendes el piso por un precio superior al que declaraste en el impuesto de sucesiones, esa diferencia se considera ganancia patrimonial y tributa en la renta:
- Hasta 6.000 euros: 19%
- De 6.000 a 50.000 euros: 21%
- De 50.000 a 200.000 euros: 23%
- Más de 200.000 euros: 26%
La base imponible se calcula restando al precio de venta todos los gastos e impuestos de la operación. Si el piso se vende por menos de lo que se declaró en la herencia, no se genera ganancia y, por tanto, no se paga IRPF.
También hay que liquidar posibles gastos notariales o de gestión si contrataste servicios externos. Todo esto es parte del paquete al vender un piso heredado.
Qué debes tener en cuenta para vender una casa heredada
Vender una vivienda heredada suele traer algunas dificultades, por ejemplo, el desacuerdo entre herederos, cargas pendientes (hipotecas, embargos o deudas) o retrasos en la inscripción general.
Esto implica que tengamos que mirar con lupa cada detalle de cada movimiento que realizamos, es decir, estar informados legal y económicamente de la situación de la propiedad para iniciar la venta.
¿Te damos algunos consejos?
- Haz una tasación profesional del piso antes de ponerle precio. Así te aseguras de que esté alineado con el mercado y de que vendes por el precio que tu vivienda merece.
- Ponte al día con los impuestos de la herencia antes de anunciar la venta. Así evitarás retrasos cuando llegue el momento de firmar la escritura.
- Revisa que el inmueble esté libre de cargas en el Registro de la Propiedad. Cualquier carga puede complicar (y mucho) la operación.
- Si compartes la herencia con más personas, mejor que todos estén de acuerdo y por escrito, si es necesario ir a juicio, lo mejor es que estés respaldado por profesionales.
- Ten preparada toda la documentación del inmueble en un dossier claro y ordenado. Agiliza mucho el proceso con interesados y notaría.
- Consulta si hay bonificaciones fiscales o reducciones por vender vivienda heredada en tu comunidad. Podrías ahorrarte un buen pellizco.
Nosotros podemos asesorarte en todo el camino y realizar todas estas gestiones contigo. En una transacción tan importante, lo mejor es que te acompañen profesionales que te den una visión clara y te consigan las mejores condiciones sin tantos dolores de cabeza.
Cuánto tiempo hay que esperar para vender un piso heredado
A día de hoy, no hay una fecha límite marcada por ley para vender una vivienda heredada en Cataluña (así como antes era de 5 años) pero sí hay circunstancias que pueden acelerar la decisión. Por ejemplo:
- Tras aceptar la herencia, los herederos disponen de seis meses para abonar el impuesto de sucesiones. Si es necesario, este plazo puede ampliarse otros seis meses, siempre que se solicite dentro de los cinco primeros. Si no lo hacen, habrá recargos y sanciones.
- Si el inmueble empieza a suponer un gasto elevado (como pagos de comunidad, IBI o mantenimientos), lo más sensato es ponerlo en el mercado cuanto antes para evitar que la propiedad se convierta en una carga.
- Si te has beneficiado de una bonificación del 95% en el impuesto de sucesiones por ser la residencia habitual del fallecido, deberás conservar el piso durante cinco años para no perder esas ventajas fiscales. Si quisieras hacerlo igualmente, deberías devolver esa ayuda económica percibida.
- Además, si heredas y vendes en el mismo año fiscal, puedes ahorrarte la plusvalía municipal asociada a la venta (que no la plusvalía asociada a la de herencia).
La realidad es que cuanto más se retrase la venta, más riesgo hay de que el mercado cambie y eso afecte negativamente al valor del inmueble. Lo ideal es estudiar bien tanto tu situación económica como las condiciones del sector inmobiliario antes de tomar una decisión.
Si quieres que te ayudemos con ello, solo tienes que solicitarnos tu valoración gratuita y analizar cómo podemos trabajar juntos.
¿Se puede vender un piso heredado antes de 5 años?
Por supuesto que sí. Desde septiembre de 2021 ya no existe una norma que te obligue a esperar cinco años para vender una vivienda heredada. Eso sí, hay un matiz importante: si solicitaste la bonificación del 95% en el impuesto de sucesiones por tratarse de la vivienda habitual del fallecido, tendrás que conservar la propiedad durante cinco años. Si no lo haces, tendrás que devolver esa bonificación.
También es importante recordar todos los beneficios que obtienes por actuar en menos tiempo, los cuales hemos comentado en el apartado anterior (como menor tributación de IRPF, evitar pagos de recargos, ahorros en impuestos, etc.)
Si necesitas recomendación de nuestra parte, sin ningún compromiso, rellena este formulario de aquí o llámanos a la nuestra oficina. Te escucharemos encantados.
En MB Gestors
Vender una propiedad heredada no tiene por qué ser un quebradero de cabeza. Con los papeles en regla, los impuestos al día y una buena estrategia, puedes cerrar la operación rápido y sin dramas.
Y si quieres ir sobre seguro, deja que los expertos te acompañen. En MB Gestors tienen la experiencia y las soluciones para que este proceso sea lo más sencillo posible. Porque al final, lo que menos necesitas en un momento así es más complicaciones.